31 décembre 1913: Une loi sur Les Monuments historiques est mise en place. Elle accorde aux investisseurs qui acquièrent ce type de bien, afin de les restaurer et de les louer, des mesures de défiscalisation très favorables.
Un excellent moyen pour l'état de participer à la sauvegarde de notre patrimoine national et pour le particulier de réduire ses impôts !
Le régime spécial dit des monuments historiques s’applique aux immeubles :
- classés ou inscrits au titre des monuments historiques régis par la loi du 31 décembre 1913
- qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui font l’objet d’un agrément spécial accordé par le Ministre de l’Economie et des Finances ou en raison du label délivré par la fondation du patrimoine.
Ex: immeubles anciens, témoins d’évènements historiques ou inclus dans des secteurs sauvegardés, immeubles conservés car une importante personnalité littéraire, artistique ou politique y a résidé, immeuble artistique présentant un style ou une architecture caractéristique.
A partir du moment où l'immeuble est classé, inscrit ou appartient au patrimoine national, le propriétaire et son logement sont placés sous étroite surveillance du ministère de la Culture:
1. Si l'immeuble est classé, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu'après autorisation. De plus, ils doivent se dérouler sous le contrôle de l'Administration. Dans certains cas, ils bénéficieront du contrôle technique du service des Monuments historiques.
2. Toute construction, restauration, destruction effectuée doit obtenir l’accord préalable de l’architecte des bâtiments de France.
3. Les déductions fiscales sont plus avantageuses, si le monument est ouvert au public au moins 50 jours par an, lorsqu’il est permis au public de le visiter, d’avril à septembre inclus. Mais l’ouverture au public n’est pas obligatoire.
4. Une convention indique également les différents engagements que les propriétaires doivent obligatoirement respecter, à savoir:
- maintien sur place des éléments du décor figurant dans la convention,
- modalités d'entretien du bien,
- information du public concernant les conditions d'accès des visiteurs.
Quels sont les avantages fiscaux consentis à un bâtiment protégé au titre des monuments historiques (inscrit, classé ou agréé) ?
- Si votre bien ne génère aucune recette (vous l’occupez et les visites sont gratuites):
Les charges foncières sont déductibles du revenu global (travaux de réparation, d’entretien et de rénovation, le cas échéant, de la participation financière de l'Etat dans le cadre d'une subvention). La déduction est égale à 100 % si l’immeuble est ouvert à la visite, à 50 % dans le cas contraire. NB : L’Administration fiscale considère qu'il y a ouverture au public dès lors que l’on peut visiter le monument : 1 au minimum 50 jours par an dont 25 jours (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d'avril à septembre inclus, 2 ou 40 jours pendant les mois de juillet à septembre.
- Si votre bien génère des recettes (visites payantes, location):
Si le bien génère des revenus locatifs, la totalité des charges foncières peut s'imputer sur les revenus fonciers. En cas de constatation d'un déficit foncier, celui-ci sera imputable sans limitation sur le revenu global du propriétaire.
- Si l'immeuble génère des recettes accessoires (visites payantes par exemple) :
Ces recettes sont soumises au régime de droit commun après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs ainsi que la déduction forfaitaire. Sur le montant des recettes restant à déclarer, les propriétaires peuvent, en outre, sans avoir de justification à fournir, pratiquer un abattement supplémentaire forfaitaire de:
- 1.524,49 € si le monument ne possède ni parc ni jardin,
- 2.286,74 € dans le cas contraire.
- Bien occupé et générant des recettes :
C'est le cas, par exemple, du propriétaire qui occupe une partie du bien et en loue une autre partie ou encore qui garde la totalité du bien pour sa jouissance personnelle mais qui reçoit des recettes accessoires du fait de la visite. Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global. Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l'occupation partielle, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu foncier.
A noter que si le bien est ouvert à la visite, l'Administration admet que la fraction correspondant à l'ouverture est égale à 75% du total des charges. Les 25% revenant au propriétaire sont directement déduits du revenu global.
Autres Avantages
Bénéficiaires du dispositif
Seules des personnes physiques peuvent en bénéficier. Elles peuvent réaliser ces investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de société non-soumise à l’IS.
Famille du détenteur, à condition toutefois qu'il ait convention avec le ministre de la culture et des finances.
De même, vous pouvez exonérer ce bien des droits de succession et cela même si l'héritier n'appartient pas à la famille.
3 nouvelles conditions pour bénéficier de ce régime:
(conserver l'immeuble acquis pendant 15 ans, ne pas détenir l'immeuble via une SCI non soumise à l'IS sauf à ce qu'elle ait reçu un agrément du ministre chargé du budget ou qu'il s'agisse d'une SCI familiale, ne pas mettre l'immeuble en copropriété sauf agrément du ministre du budget)
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