01/04/2005
LA LOI MALRAUX
Les déductions fiscales au secours des vieilles pierres
L'idée est simple : attirer des investisseurs sensibles à la belle pierre par des avantages fiscaux afin de préserver le patrimoine architectural ancien et urbain. Des opérations réservées à de gros contribuables bien conseillés…
Dès 1962, les quartiers historiques des villes commencent à afficher le poids des ans :
dégradation des façades, inconfort des logements et bien souvent, insalubrité. Parce que les propriétaires n'y réalisent aucun travaux, les locataires désertent ces lieux pour aller vivre dans les premières tours aux appartements confortables. Ainsi, les centres historiques commencèrent-ils à être progressivement laissés à l'abandon et livrés à la décrépitude. C'est alors qu'André Malraux, ministre de la Culture d'alors, eut l'idée de se préoccuper de restaurer ce patrimoine et d'employer les grands moyens pour intéresser les particuliers à cette aventure : le bonus fiscal.
Depuis la promulgation de cette loi Malraux, le 4 août 1962,
de nombreux quartiers historiques ont été ainsi restaurés sur l'ensemble du territoire français, dans les métropoles régionales et dans des villes moyennes. Cela, malheureusement, pas toujours dans les meilleures règles de l'art et de nombreux immeubles ont été " saucissonnés ", découpés en petites surfaces, bénéficiant pour tous travaux d'un simple toilettage de surface... Cela alors même que le montage financier était lui aussi aléatoire et valut à de nombreux investisseurs de sévères redressements fiscaux !
De fait, la loi était extrêmement complexe.
Afin de gagner en lisibilité. Un toilettage qui n'empêche pour autant pas de faire appel à des professionnels spécialistes de ce type d'opérations ou à des notaires afin que le montagne soit parfaitement en adéquation avec la loi pour éviter une requalification fiscale : l'administration regarde toujours de près les contribuables qui profitent de ses faveurs !C'est pourquoi la loi Malraux a elle même été toilettée en 1995
Pour bénéficier de la loi Malraux
L'immeuble doit être situé :
· soit dans un secteur sauvegardé,
· soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).
Dans le premier cas, il s'agit d'un secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles. Ces secteurs sont créés et délimités par des arrêtés interministériels ou par des décrets de conseil d'Etat. Les ZPPAUP obéissent aux mêmes objectifs, mais sont décidées par un arrêté du préfet de Région. Dans tous les cas, les travaux sont subordonnés à une déclaration d'utilité publique.
Avant tout travaux, le ou les propriétaires doivent recevoir le feu vert du préfet
Sous la forme d'une autorisation spéciale. A côté de cette obligation liée au bâtiment, d'autres contraintes doivent être prises en compte par le propriétaire. Celui-ci doit par exemple s'engager à louer le logement non meublé à l'usage de résidence principale du locataire et pendant une durée minimale de 6 ans. La location prend effet à compter de la signature du bail, celle-ci devant intervenir dans les douze mois qui suivent l'achèvement des travaux de restauration.
Dès lors que l'opération remplit toutes les conditions,
L'investisseur peut déduire de son revenu global, sans limitation de montant, la totalité du déficit foncier provenant des dépenses suivantes : dépenses dues aux travaux de démolition imposés lors de la délivrance du permis de construire ; travaux de reconstruction induits par ceux de démolition (réfection de toiture, des murs extérieurs) ; dépenses de restauration et de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation (combles, grenier), sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant. Enfin, sont déductibles la déduction forfaitaire de 14% du montant des loyers, les frais de gérance, de rémunération des gardiens, les frais d'adhésion à une association foncière urbaine. Si le revenu imposable est insuffisant pour absorber la totalité du déficit, l'excédent est reportable sur le revenu imposable des cinq années suivantes. La partie des déficits provenant des intérêts d'emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
