Demembrement

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Démembrement de propriété : Un outil de

diversification patrimoniale

Séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un logement permet à l’investisseur d’atteindre plusieurs objectifs patrimoniaux.

- Achat d’un bien immobilier avec une décote de 40% à 50%.

- Réduction de son ISF 885 G alinéas 1 CGI « les biens ou les droits grevés d’un usufruit (…) sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier. »(Voir les exceptions).

- Diminution de ses revenus fonciers existants (dans la mesure où le logement est financé à crédit).Art. 156-I-3° CGI.

- Création d’un revenu complémentaire à terme (en général de 15 à 20 ans)

- Réalisation d'une opération rentable et sécurisée (TRI de 5% à 10% net annuel en fonction de la situation de contribuable).

Le principe:

La propriété est divisée en deux parties : d'une part, l'usufruit qui est le droit d'utiliser le bien comme on l'entend (en y habitant soi-même ou en louant à un tiers), d'autre part, la nue-propriété qui permet de posséder ce bien, mais ne permet pas d'en jouir.

L'achat de la nue-propriété consiste à donner à autrui pendant au moins 15 ans la jouissance du bien acheté. En contrepartie de la possibilité d’utilisation potentielle du logement pendant une période définie, l’usufruitier temporaire finance une partie du logement qui permet à l’acquéreur de bénéficier d'une remise importante sur son prix d’achat. L’usufruitier aura la possibilité de son côté soit d’utiliser le logement soit de le louer à un tiers.

Afin de sécuriser l’opération pour le nu-propriétaire il est recommandé de mettre à la charge de l’usufruitier un certain nombre de prestations:

- l’entretien courant et les réparations y compris d’éventuels travaux lourds.

- la remise en état complète du bien (commun et privatif) à l’extinction de l’usufruit.

Il est à rappeler que le nu-propriétaire ne paiera pas de taxe foncière qui reste à la charge de l’usufruitier (CGI Art.1400)

Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire peut revendre la nue-propriété de son bien mais ne pourra en aucun cas l’utiliser.

Au terme de l’opération, nue-propriété et usufruit seront de nouveau rassemblés, et l’investisseur récupérera la propriété et la possibilité d’utilisation complète du logement.

Plusieurs scénarios sont alors possibles :

- occuper le logement (pour soi ou pour un proche)

- mettre le logement en location afin de percevoir un revenu complémentaire

- revendre le bien et percevoir une plus-value qui sera exonérée d'impôts dès lors que le bien aura été détenu plus de 15 ans.

Les biens immobiliers :

Le démembrement reste un outil patrimonial basé sur une acquisition immobilière. Il faut donc appliquer les mêmes règles que pour tout achat dans la pierre, à savoir sélectionner des opérations situées dans des communes de qualité au potentiel reconnu, à proximité de bassins d’emplois, proches de transports, écoles, commerces et d’une qualité architecturale irréprochable.

Simulation financière :

Exemple 1
Client à l'ISF avec 10 KE Revenus fonciers
Prix d'achat du bien	300 000 €
Achat de la nue-propriété	180 000 €
Remboursement mensuel	750 €
(In fine 17 ans à 5%)
Prix de vente à terme	420 072 €
(indexation 2% annuel)
Exonération d'ISF	30 600 €
(tranche 1% sur 17 ans)
Economie Fiscale sur Rev. Fonciers	61 200 €
(sur 17 ans IRPP 30%+10% CSG)
Gain	331 872 €
(Plus-value + économies fiscales)
Rentabilité annuelle nette de l'épargne	8,10%
Complément de revenus mensuel à terme	1 050 €
(En cas de conservation du bien)

Exemple 2
Prix d'achat du bien	300 000 €
Achat de la nue-propriété	180 000 €
Remboursement mensuel	750 €
(In fine 17 ans à 5%)
Prix de vente à terme	420 072 €
(indexation2% annuel)
Exonération d'ISF	0 €
Economie Fiscale sur Rev. Fonciers	0 €
(sur 17 ans IRPP 30%+10% CSG)
Gain	240 072 €
(Plus-value + économies fiscales)
Rentabilité annuelle nette de l'épargne	4,90%
Complément de revenus mensuels à terme	1 050 €
(En cas de conservation du bien)

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