INVESTISSEMENTS DES PARTICULIERS DANS LES DOM-TOM : LOI PAUL

Les personnes physiques domiciliées en France qui investissent dans les DOM-TOM jusqu'au 31 décembre 2006 peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt au titre,
- soit des investissements réalisés directement ou par voie de souscription dans le secteur du logement,
- soit de la souscription au capital de sociétés de construction de logements,
- soit des souscriptions au capital de certaines sociétés.
La réduction d'impôt est étalée sur cinq ans, et varie de 25 % à 40% selon l'usage qui en est fait.

Investissements bénéficiant de la loi Paul de défiscalisation

La construction ou l'acquisition d'immeubles neufs dans les DOM TOM.

Les particuliers qui investissent dans l'immobilier neuf dans les DOM TOM peuvent bénéficier d'avantages fiscaux à ce titre . Plusieurs conditions sont à remplir. Les immeubles doivent être situés :
- dans les DOM : Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion,
- dans les TOM : Polynésie française, Wallis et Futuna, Nouvelles Calédonie, Mayotte, Saint Pierre et Miquelon.

La réduction d'impôt concerne :

- les personnes physiques qui font construire ou qui acquièrent un logement neuf outre-mer,

Les immeubles ouvrant droit à réduction d'impôt doivent :

- être neufs, construits, acquis et achevés entre le 1er janvier 2001 et le 31 décembre 2006
- être autorisés par un permis de construire.

Le contribuable doit s'engager à affecter l'immeuble dés son achèvement ou dés son acquisition si elle est postérieure :
- soit à son habitation principale,
- soit à la location (le locataire ne peut être ni le conjoint du contribuable, ni un membre de son foyer fiscal)

La location doit être prévue pour une durée de cinq ans à compter de la date de prise d'effet du bail ou de six ans dans le cadre du locatif intermédiaire
Les construction ou d'acquisition d'immeuble neuf affecté à l'habitation principale du contribuable sont plafonnées à 10 000 F par mètre carré de surface habitable.

La souscription au capital de sociétés de construction de logements.

La souscription de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés outre-mer, qu'elles donnent en location nue pendant cinq ans au moins à compter de leur achèvement à des personnes autres que les associés de la société, leur conjoint ou membres de leur foyer fiscal , qui en font leur habitation principale avant le 31 décembre 2006 ouvre droit à réduction d'impôts. (art 199 CGI). Les sociétés doivent prendre l'engagement :

- d'achever les fondations des immeubles dans les deux ans qui suivent la clôture de chaque souscription annuelle,
- de louer pendant :
- soit cinq ans les immeubles à compter de leur achèvement à des personnes qui en font leur habitation principale.
- soit six ans lorsque la société réalise des investissements dans le secteur du locatif intermédiaire.

Les parts ou actions souscrites doivent être conservées pendant cinq ans au moins à compter de la date d'achèvement de la totalité des immeubles.
Les logements ne peuvent être loués à l'un des associés ou au conjoint de l'un de ses associés ou à un membre de son foyer fiscal. Une demande d'agrément est nécessaire lorsque les souscriptions de parts ou actions sont supérieures à 30 MF, les constitutions et augmentations de capital des sociétés de construction de logements doivent être soumises à l'accord préalable du Ministre du budget.

La souscription au capital de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) régies par la Loi du 31 décembre 1970

Les contribuables qui souscrivent au capital de SCPI ( régies par la Loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 fixant le régime applicable aux sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l'épargne ) bénéficient de la réduction lorsqu'ils s'engagent à affecter intégralement le produit de la souscription annuelle, dans les six mois qui suivent la clôture de celle-ci, à l'acquisition de logements neufs situés Outre-Mer et affectés pour 90 % au moins de leur superficie à usage d'habitation. Ces sociétés doivent prendre l'engagement :

- de louer les logements nus pendant 5 ans au moins à compter de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est postérieure
- les locataires ne peuvent être les associés de la société, les conjoints ou les membres de leur foyer fiscal.

N'ouvrent pas droit à la réduction d'impôt les souscriptions utilisées pour l'acquisition d'immeubles ou fractions d'immeubles affectés à l'exercice de la profession de loueur en meublé, ainsi que pour l'acquisition de locaux à usage d'hôtels ou de bureaux.

Un agrément est nécessaire lorsque les constitutions et augmentations de capital des SCPI sont supérieures à 30 MF par un accord préalable du ministre du budget.

La souscription au capital de certaines sociétés.

Ouvrent également droit à la réduction d'impôt les souscriptions en numéraire versées avant le 31 décembre 2006
- au capital de sociétés de développement régional des départements et territoires d'outre-mer,
- au capital de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés appartenant à certains secteurs d'activités qui effectuent des investissements productifs outre-mer.

La société bénéficiaire des souscriptions doit exercer exclusivement son activité dans l'un des secteurs d'activités suivants : industrie, pêche, hôtellerie, tourisme (à l'exclusion de la navigation de croisière), énergies nouvelles, services informatiques, agriculture, bâtiment et travaux publics, transports, artisanat, maintenance au profit d'activités exercées dans l'un des secteurs ouvrant droit à déduction, production et diffusion audiovisuelles et cinématographiques, ou concession ou affermage de service public local à caractère industriel et commercial.

Chacun des secteurs est décrit plus précisément un peu plus loin.
Bénéficient également de la réduction, les travaux de rénovation d'hôtel et les logiciels nécessaires à l'utilisation des investissements éligibles, lorsque ces travaux et logiciels constituent des éléments de l'actif immobilisé.

Les sociétés bénéficiaires des souscriptions doivent prendre l'engagement :
- d'effectuer les investissements productifs dans les douze mois de la clôture de la souscription,

- s'agissant d'immeubles, d'en achever les fondations dans les deux ans qui suivent la clôture de la souscription,
- à maintenir l'affectation des biens à l'activité du secteur concerné pendant les cinq ans qui suivent leur acquisition.
Les souscripteurs doivent eux, s'engager à conserver les parts ou actions pendant cinq ans à compter de la date de souscription.

Montant de la réduction d'impôt

Pourcentages de la réduction

La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient de l'acquisition du logement ou du prix de souscription des parts ou actions. Seules doivent être retenues les sommes effectivement payées. La base ainsi calculée est répartie sur cinq ans. La réduction d'impôt de droit commun est égale à 25 % de la base annuelle.

Exemple : Investissement de 500 000 F réalisé en 2001 en dehors du secteur du logement intermédiaire. Base annuelle = 500 000 F x 20 % = 100 000 F.
Réduction annuelle au titre de chacune des années 2001 à 2005 :
100 000 F x 25 % = 25 000 F.
Total de la réduction : 25 000 F x 5 = 100 000 F.

Dans le cadre du secteur dit du " locatif intermédiaire ", les contribuables bénéficient d'une majoration de leur réduction d'impôt qui est de 40% au lieu de 25% pour les acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif ou pour les souscriptions au capital de sociétés ayant cet objet réalisées à compter du 1er janvier 2001.

On entend par locatif intermédiaire les locations à usage d'habitation principale pour une durée de cinq ans à des personnes ayant un certain montant de revenu fixé par Décret.

Exemple : Un contribuable acquiert en 2001 un logement pour un montant de 1 000 000 F dans le cadre du secteur intermédiaire.
La base annuelle de calcul de la réduction d'impôt est de 1 000 000 F x 20 % = 200 000 F.

La réduction d'impôt est de :
2001 : 200 000 F x 40 % = 80 000 F
2002 : 200 000 F x 40 % = 80 000 F
2003 : 200 000 F x 40 % = 80 000 F
2004 : 200 000 F x 40 % = 80 000 F
2005 : 200 000 F x 40 % = 80 000 F

L'avantage fiscal cumulé est de 400 000 F

Imputation de la réduction

La réduction est pratiquée sur l'impôt correspondant aux revenus de l'année d'achèvement du logement ou de l'année d'acquisition si elle est postérieure ainsi que des quatre années suivantes.

En cas de souscription de parts ou actions, elle est pratiquée sur l'impôt correspondant aux revenus de l'année de souscription des parts et des quatre années suivantes.

Elle s'applique sur l'impôt résultant du barème progressif, après application éventuelle de la décote, et avant imputation, le cas échéant, de l'avoir fiscal, des crédits d'impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires.

La réduction d'impôt ne peut s'imputer sur l'impôt résultant de l'application d'un taux proportionnel (plus-values professionnelles à long terme par exemple).
La réduction d'impôt ne peut donner lieu à remboursement.

Remise en cause de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année où interviennent l'un des événements suivants :

- non-respect de ses engagements par le contribuable ou par la société bénéficiaire des apports,
- cession de l'immeuble ou des parts et titres avant l'expiration du délai prévu,
- non-respect de leur objet exclusif par les sociétés concernées,
- dissolution des sociétés.

En cas de remise en cause, le montant de la dépense ayant servi de base au calcul de la réduction est assimilé à une insuffisance de déclaration. Le montant de l'imposition supplémentaire est majoré de l'intérêt de retard.