Loueur en Meublé Professionnel

Dispositif

Sont considérés comme des loueurs en meublé professionnel des personnes qui réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles au titre de la location d'habitation meublés ou retirent de cette activité au moins 50% de leur revenu, sous réserve qu'elles soient par ailleurs immatriculées au Registre du Commerce et des sociétés au titre de l'activité exercée.

Caractéristiques du logement en meublé

La location d'un local d'habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d'habitabilité.

Deux conditions doivent donc être simultanément réunies :

 - La location doit porter sur des locaux d'habitation,

 - Le logement doit être suffisamment meublé pour être « habitable ».

Statut juridique de l'acquéreur

 - personne physique (1)

 - personne morale (société translucide : article 8 du CGI) : (SARL de famille (2), EURL, SNC)

•  en cas de refus d'immatriculation au Registre du Commerce et des sociétés (certains greffes regardent l'activité comme civile et non commerciale), conserver la lettre de refus d'inscription.

•  Option pour le régime des sociétés de personne (article 239 bis AA du CGI).

Obligations

Les loueurs en meublé professionnels sont tenus au respect de toutes les obligations comptables et déclaratives des commerçants.

Si l'activité est exercée au travers d'une société, cette dernière doit de surcroît tenir un registre d'assemblée où sont retranscrites les assemblées générales ordinaires ou extraordinaires.

Fiscalité

Modalités d'imputation des déficits

Le loueur en meublé professionnel est autorisé à imputer les déficits occasionnés par cette activité sur son revenu global (article 156-I-4° du Code général des Impôts)

Le loueur en meublé, pour ce faire, doit expressément renoncer au régime de la micro-entreprise et opter pour un régime réel d'imposition, réel simplifié ou réel normal. Le résultat est déterminé en prenant en compte l'ensemble des charges engagées pour les besoins de l'exploitation, y compris les frais d'étude et de recherche exposés pour l'activité, et les intérêts d'emprunt. Sont également déductibles, les dépenses d'entretien et de réparation, les charges de copropriété*, les taxes foncières* et professionnelles, les frais de comptabilité, et toutes les charges sociales découlant du statut de loueur en meublé professionnel (cotisations d'assurance vieillesse, allocations familiales, etc.).

  *sous réserve, en cas d'exploitation individuelle, que les locaux soient inscrits à l'actif.

Les amortissements

Les amortissements de l'immobilier et du mobilier ne peuvent engendrer un déficit imputable sur le revenu global.

Leur déduction ne peut en effet excéder, au titre d'un même exercice, le montant des loyers diminué des autres charges afférents aux biens loués (article 39C du Code Général des Impôts).

Les amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée.

La déduction des frais d'ingénierie* et d'acquisition des immobilisations peut être effectuée  :

 - pour la totalité  de leur montant au titre des charges de l'exercice au cours duquel elles ont été engagées,

 - ou de manière échelonnée, sur une période maximale de cinq ans suivant un plan d'amortissement linéaire. Ce plan ne peut être modifié au cours de la période d'amortissement (article 39 B du Code Général des Impôts).

  *sous réserve qu'ils aient été exposés en vue de la réalisation de l'activité.

L'exonération des plus-values

Les plus-values sont exonérées d'impôts si l'activité est exercée à titre professionnel depuis au moins 5 ans et si les recettes n'excèdent pas 150 000 € TTC (article 151 septies du Code Général des Impôts).

ISF

Depuis la loi de Finances 1999, la possibilité d'exonération au titre de l'ISF est limitée aux loueurs en meublé professionnels qui remplissent cumulativement les conditions suivantes :

- Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés au titre de l'activité exercée.

 - Réalisation d'un chiffre de recettes annuelles supérieur à 23000 €

 - Revenus tirés de l'activité représentant plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

Transmission de l'activité

Les loueurs en meublé professionnels sont autorisés à se prévaloir du régime de faveur dont bénéficient les transmissions d'entreprise.

Les ayants droit sont autorisés à différer, puis étaler le paiement des droits de mutation dans les conditions suivantes :

- Différé de paiement pendant 5 ans.

A l'issue de cette période :

- Fractionnement du paiement sur 10 ans par échéances semestrielles (à un taux réduit, compris entre 1 et 2%).

Si les héritiers conservent le statut de loueur professionnel, ils seront autorisés à déduire de leur résultat le montant des droits de succession acquittés.

Récupération de la TVA

L'activité de loueur en meublé professionnel est exonérée de TVA.

L'acquisition de biens neufs permet sous certaines conditions, d'obtenir l'assujettissement de la TVA, lorsque :

La résidence offre certaines prestations de base (accueil et réception, fourniture de linge de maison, nettoyage des locaux, et service du petit déjeuner),

La résidence est louée par bail commercial à un exploitant unique, immatriculé au registre du Commerce et des Sociétés au titre d'une activité remplissant les conditions ci-dessus.

L'assujettissement à la TVA est cependant subordonné à la renonciation au régime de la franchise en base applicable de plein droit jusqu'à 76000 € de recettes annuelles.