LOI DE ROBIEN

Principe

Vous pouvez aujourd'hui grâce à la loi de Robien transformer votre impôt en patrimoine.

Le principe est d'acquérir un bien immobilier neuf, destiné à la location et financé par un crédit sans apport personnel. Le remboursement total de l'emprunt se fait de la façon suivante :

• les loyers perçus de la location
• les économies d'impôts réalisées par l'opération immobilières
• Une épargne personnelle à constituer pour compléter le dispositif suivant les capacités et objectifs.

Grâce aux économies d'impôts réalisées et aux loyers encaissés, le rendement de l'épargne mensuel se trouve décuplé.

Bénéficiaires

Les propriétaires de logements neufs, jamais habités, acquis depuis le 1 er janvier 1999 et affectés à la résidence principale du locataire peuvent bénéficier d'un amortissement de leur investissement. Ce dispositif s'adresse aux personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs.

Engagement des investisseurs

Le propriétaire du logement doit prendre l'engagement de le donner en location nue à titre d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal pendant une durée de neuf ans. Cette durée est appréciée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail.

La location doit être effective et continue et prendre effet dans les douze mois de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction.

Depuis le 3 avril 2003, les plafonds de ressources du locataire ont été supprimés.

Location à un enfant ou à un ascendant :

Pour les investissements réalisés à compter du 9 octobre 2002, le titulaire du bail peut-être un ascendant ou un descendant du propriétaire ou encore un ascendant ou un descendant de l'un des membres du foyer fiscal. En revanche la location à un membre du foyer fiscal du propriétaire suspend le régime d'amortissement y compris lorsqu'il s'agit d'un ascendant ou descendant du propriétaire.

Plafond de loyer à respecter

Pour les baux conclus depuis le 3 avril 2003 :

Zone A (Paris, RP, Côte d'azur, Genevois français)             18 €/m²

Zone B (agglomération de plus de 50 000 habitants,       12,50 €/m²

villes chères situées à la marge de l'Ile-de-France, zones littorales et frontalières)   

Zone C (reste du territoire)                                                  9 €/m²

Défiscalisation

Principe de l'amortissement  :

L'amortissement peut aller jusqu'à 65% de la valeur de votre investissement, vous pouvez déduire de vos revenus de location une partie du prix de revient de votre acquisition au quel s'ajoute les frais d'acquisition (notaire et prêt). Son calcul commence à la date d'achèvement des travaux (prorata temporis).

La déduction possible est de :

•  8% pendant les cinq premières années, soit 40% de la valeur du bien

 

•  2.5% les quatre années suivantes, soit 10% de la valeur du bien

 

•  A l'issue de cette période de neuf ans, vous pouvez renouveler l'amortissement pendant deux fois trois ans à 2.5% par an, soit encore 15% de la valeur du bien.

Au total sur quinze ans, c'est bien 65% du prix de revient du bien qui seront déduits de la totalité de vos revenus fonciers, diminuant votre revenu imposable en cas de déficit foncier, donc au total vos impôts.

Notre avis  :

Il s'agit pour vous d'une vraie économie car l'amortissement déductible n'est pas lié à une sortie de trésorerie.

Constitution d'un déficit foncier  :

En plus d'une déduction forfaitaire de 6% des loyers, la loi Robien vous permet également de déduire de vos revenus fonciers (des loyers) toutes les charges liées à l'acquisition et à l'exploitation de votre bien immobilier

•  Frais de gestion et d'assurance

•  Intérêts d'emprunt

•  Taxes foncières

 

•  Le déficit foncier est imputable sur l'ensemble de vos revenus :

Lorsque l'amortissement et la totalité des déductions dépassent largement le montant des loyers, vous créez alors un déficit foncier qui comme avec la loi Besson, est déductible sur la totalité de vos revenus imposables dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà de ce plafond, vous pouvez reporter le solde déficitaire restant durant les dix années suivantes.

NB : la possibilité de louer aux ascendants et descendants tout en bénéficiant des avantages fiscaux de Robien est maintenue. Les logements achetés en Besson à compter du 9 octobre 2002 bénéficiaient eux aussi de cette faculté.

Cet avantage fiscal ne se cumule pas avec d’autres avantages fiscaux, ne peut bénéficier du régime micro ni du dispositif « Lienemann ». Le non-respect de l’une des conditions entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal. Le montant des amortissements déduits est réintégré au revenu foncier de l’année au cours de laquelle intervient la remise en cause, avec application d’un système de quotient.
Cela étant, aucune reprise n’est effectuée lorsque la violation de l’engagement est consécutive à un décès, un licenciement ou une invalidité du contribuable.

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