LOI DE ROBIEN - Ancien

Principe

Les mesures en faveur du logement locatif sont élargies à l'ancien, en cas d'acquisition suivie d'une réhabilitation conséquente.

Pour la première fois, l'aide à l'investissement locatif s'applique également au logement locatif ancien, en cas d'acquisition suivie d'une réhabilitation conséquente .
Cette mesure permet, notamment, la remise sur le marché locatif de logements vacants parce que trop dégradés et ne correspondant pas aux normes de décence (prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs), à condition qu'ils fassent l'objet de travaux de réhabilitation leur permettant d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

Ce mécanisme concernerait également des locaux affectés à un usage autre que l'habitation, acquis à compter du 3 avril 2003 et que le contribuable transforme en logements (voir décret d'application).

Réhabilitation conséquente

La réhabilitation doit être attestée par un professionnel du diagnostic ayant établi deux états descriptifs.
Un arrêté (JO n°295 du 21/12/2003) définit la nature et l'ampleur des travaux de réhabilitation à prévoir pour pouvoir amortir le coût de l'acquisition et des travaux.

Avant le début des travaux, est exigée une attestation effectuée par un professionnel du diagnostic prouvant qu'au moins deux caractéristiques majeures du logement font qu'il n'est pas décent (absence d'installations sanitaires, infiltrations d'eau...).

Une fois les travaux réalisés, un certificat établi par un professionnel du diagnostic doit être fourni, attestant que les équipements et le confort du logement sont désormais équivalents à ceux d'un logement neuf, tant du point de vue des performances énergétiques du logement et de sa ventilation, que des installations de plomberie, de gaz ou d'électricité et de ses performances acoustiques.

Engagement des investisseurs

Le propriétaire du logement doit prendre l'engagement de le donner en location nue à titre d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal pendant une durée minimum de neuf ans. Cette durée est appréciée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail.

La location doit être effective et continue et prendre effet dans les douze mois de l'achèvement des travaux.

Depuis le 3 avril 2003, les plafonds de ressources du locataire ont été supprimés.

Location à un enfant ou à un ascendant :

Pour les investissements réalisés à compter du 9 octobre 2002, le titulaire du bail peut-être un ascendant ou un descendant du propriétaire ou encore un ascendant ou un descendant de l'un des membres du foyer fiscal. En revanche la location à un membre du foyer fiscal du propriétaire suspend le régime d'amortissement y compris lorsqu'il s'agit d'un ascendant ou descendant du propriétaire.

Plafond de loyer à respecter

Pour les baux conclus depuis le 3 avril 2003 :

Zone A (Paris, RP, Côte d'azur, Genevois français)          14,40 €/m²

Zone B (agglomération de plus de 50 000 habitants,          9,40 €/m²

villes chères situées à la marge de l'Ile-de-France, zones littorales et frontalières) Zone C (reste du territoire)                                                  9 €/m²

Extension aux locations déléguées

Afin de permettre à des bailleurs de déléguer la gestion locative de leur logement, le nouveau dispositif s'applique aux locations nues consenties à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location.

Défiscalisation

Principe de l'amortissement  :

La déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux, augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.

La déduction possible est de :

•  8% pendant les cinq premières années, soit 40% de la valeur du bien

•  2.5% les quatre années suivantes, soit 10% de la valeur du bien

•  A l'issue de cette période de neuf ans, vous pouvez renouveler l'amortissement pendant deux fois trois ans à 2.5% par an, soit encore 15% de la valeur du bien.

Au total sur quinze ans, c'est bien 65% du prix de revient du bien qui seront déduits de la totalité de vos revenus fonciers, diminuant votre revenu imposable en cas de déficit foncier, donc au total vos impôts.

Notre avis  :

Il s'agit pour vous d'une vraie économie car l'amortissement déductible n'est pas lié à une sortie de trésorerie.

Constitution d'un déficit foncier  :

Déduction forfaitaire majorée de 40% au lieu de 14% normalement sur leurs revenus fonciers,

La loi Robien vous permet également de déduire de vos revenus fonciers (des loyers) toutes les charges liées à l'acquisition et à l'exploitation de votre bien immobilier :

•  Frais de gestion et d'assurance

•  Intérêts d'emprunt

•  Taxes foncières

•  Le déficit foncier est imputable sur l'ensemble de vos revenus :

Lorsque l'amortissement et la totalité des déductions dépassent largement le montant des loyers, vous créez alors un déficit foncier qui comme avec la loi Besson, est déductible sur la totalité de vos revenus imposables dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà de ce plafond, vous pouvez reporter le solde déficitaire restant durant les dix années suivantes.

NB : la possibilité de louer aux ascendants et descendants tout en bénéficiant des avantages fiscaux de Robien est maintenue. Les logements achetés en Besson à compter du 9 octobre 2002 bénéficiaient eux aussi de cette faculté.

Cet avantage fiscal ne se cumule pas avec d'autres avantages fiscaux, ne peut bénéficier du régime micro ni du dispositif « Lienemann ». Le non-respect de l'une des conditions entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal. Le montant des amortissements déduits est réintégré au revenu foncier de l'année au cours de laquelle intervient la remise en cause, avec application d'un système de quotient.

Cela étant, aucune reprise n'est effectuée lorsque la violation de l'engagement est consécutive à un décès, un licenciement ou une invalidité du contribuable.

Pour plus d'informations, contactez-nous.